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数据研究

2024年3月全国重点城市土地市场报告

发布日期:2024-04-16 10:04:23  浏览次数:1061

核心结论

    1、3月土地市场供需规模环比双升,成交楼面价小幅回落数据显示,全国主要地级市2024年3月供应规划建筑面积为2800.6万㎡,同环比分别下降35.5%、上涨55.5%;成交规划建筑面积为1819.7万㎡,同环比分别下降38.2%、上涨52.5%;成交楼面价为6404元/㎡,同环比分别上涨23.8%、下降6.5%。

    2、3月土地市场持续回温,平均溢价率呈现连升流拍率回落数据显示,2024年3月全国主要地级市溢价率为6.1%,环比上升0.6个百分点,同比下降0.8个百分点;流拍率较上月回落1.2个百分点至14.5%。

    33月单月有4城土地收金超100亿其中,上海、西安位列一二3月土地出让金分别为134.1亿元、110.3亿元;宁波108.8亿元位居土地出让金第三。

01. 供需:3月土地供需规模齐升,累计表现延续“量缩质提”

    据诸葛数据研究中心监测数据显示全国主要地级市20243月供应规划建筑面积为2800.6万㎡,同环比分别下降35.5%上涨55.5%;成交规划建筑面积为1819.7万㎡,同环比分别下降38.2%上涨52.5%;成交楼面价为6404/㎡,同环比分别上涨23.8%下降6.5%3份,在供地节奏加快以及多地拍地活动逐步回归的情况下,土地市场成交规模回升,但仍低于去年同期水平;楼面价表现则与之相反,本月高位回落,同比维持涨势。

    从累计表现来看,今年土地市场供需两端持续走弱,“量缩质提”特征依旧凸显,供需规模创自2018年以来同期新低,成交楼面价攀至新高峰。数据显示,全国主要地级市20241-3月供应规划建筑面积为6534.3万㎡,同比下降26.5%;成交规划建筑面积为5912.5万㎡,同比下降14%;成交楼面价为5141/㎡,同比上涨9.9%另预计下月土地供需两端或将继续发力,规模延续回升趋势。

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备注:用地性质包含住宅用地、综合用地(含住宅)、商业/办公用地;下同。

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    分等级城市来看,3月一线城市“供应增、成交减”,二线、三四线城市同步呈现供需双升态势,但各线供需规模均低于去年同期。数据显示,20243月,各线城市供应规划建筑面积环比均涨超10%;一线城市成交规划建筑面积环比下降41.4%,二线、三四线环比分别上涨116.2%、27.2%。成交楼面价方面,一线城市继续保持坚挺走势,同环比双升;二线、三四线环比小幅回落。

    1-3月各线城市供需规模均低于去年同期,仅一线城市楼面价及收金规模同比为正。数据显示,20241-3月,各线城市成交规划建筑面积同比降幅均在20%以内;一线城市成交楼面价及土地出让金同比均涨超60%,三四线城市收金下滑幅度最大,同比下降23.3%。

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02. 热度:3溢价率呈现“三连升”,一线总体土拍热度最高

    据诸葛数据研究中心监测数据显示20243月全国主要地级市溢价率为6.1%,环比上升0.6个百分点,同比下降0.8个百分点;流拍率较上月回落1.2个百分点至14.5%今年以来,多地仍然延用“不限地价”的土拍规则,加之供地质量较优,给予了地块足够的溢价空间;另一方面,宏观政策层面对于市场依旧在持续散发积极信号,不乏会增加房企对后市走势的看好预期,拉动房企补仓情绪持续回升,截至本月,土地市场平均溢价率呈现“三连升”,流拍较前两年亦有一定改善。

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    分等级城市来看,溢价率方面,一线城市热度回升,二线、三四线回落。数据显示本月一线城市溢价率8.6%位居第一,同环比分别上升4.4、4.8个百分点,溢价率达去年下半年以来小高峰;二线城市次之,3月溢价率为6.4%,同环比分别下降0.8、2个百分点三四线城市溢价率仍然最低,为2.7%,较上月微降0.1个百分点。

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    流拍率方面,一线城市持续零流拍,二线流拍现象加速改善,三四线攀升。数据显示,三四线城流拍率仍然最大,为21.2%,同环比分别上升1.8、4.3个百分点,流拍率达近一年以来次高峰,流拍压力达到高点;二线城市次之,流拍率为5.5%,环比显著回落9.2个百分点,但仍略高于去年同期的流拍水平;一线城市连续2月“0”流拍。

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03. 城市:上海单月土地收金134亿领跑,北京累计收金居首

    从3月城市土地出让金TOP20榜单来看,上海收金领跑,3月土地出让金高达134.1亿元,平均溢价率为9.1%,据了解,上海一批次首轮5宗地块截至3月15日全部成功出让,其中4宗触顶、1宗溢价,土拍总体热度颇高。西安、宁波、福州3城单月土地出让金亦超百亿,主要受规模体量较大的拉动,总体热度不高。

    从1-3月城市土地出让金TOP20榜单来看,北京大幅领先,前3月土地出让金达475.1亿元,总规划建筑面积为184.7万㎡,优质地块频出,节后北京土拍重现火热,推高整体揽金实力;杭州以294.2亿元位居前3月土地出让金第二,同时杭州土拍热度持续保持在全国较为领先的地位,前3月平均溢价率高达13.8%。另有西安、上海等5城前3月累计收金亦达百亿以上水平。总体来看,揽金居高者仍主要集中在“地价高”的核心一二线及“供地规模大”的多数省会城市。

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04. 地块:上海浦东北蔡宅地成交总价近50亿元居首

    从地块成交总价TOP10榜单来看,上海浦东新区北蔡楔形绿地C11-01、C11-05地块以49.75亿元位居成交总价榜首,据悉,该宗地块经过33轮报价达到上限价格,进入竞报高品质建设环节,最终由中铁建与厦门国贸联合体摇中;杭州西兴单元BJ030202-15、BJ030202-20地块位居成交总价第二,该宗地块是今年杭州第二场土拍中唯一溢价地块,经过64轮竞价,由滨江集团溢价23.63%、总价37.14亿竞得。

    此外,本月多地拍出“地王”向市场传递了升温信号,反映出优质地块热度不减,好的地段资源依旧会激发房企的拿地热情。如3月27日,苏州工业园区金鸡湖大道南、石莲街东地块经过51轮的竞价,由绿城以总价30.82亿元、楼面价约65022元/㎡、溢价率18.22%竞获,楼面价使江苏省地价上限再度被刷新。

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05. 企业3月绿城中国89.4亿权益拿地额领跑

    从今年前3个月房企权益拿地金额TOP15榜单来看,绿城中国补仓热情回归,以89.4亿元位居3月单月权益拿地金额榜首,较2月增加约70亿;国贸地产凭借57亿元落子上海、厦门等多地位居第二,建发房产紧随其后,3月权益拿地金额为42.9亿元。另从近三个月的房企拿地情况来看,地方平台的参与度仍然较为活跃,各月均有身影入榜,如1月济南高新、柳州城建等,2月泉州城建、大横琴置业等,3月福州城建、石家庄城发投等。同时,品牌国央企及优质民企主要活跃于上海、杭州等核心一二线城市。

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