延吉市房地产中介行业规范管理工作会议议程

一、延吉市房地产中介行业市场现状分析

延吉市原有登记注册房地产中介企业183家（包括新房代理公司21家），现有中介机构103家（包含新房代理公司18家），经过疫情三年，倒闭了80家中介机构，现在还有近20家中介门店面临关店倒闭，从业人员从过去的4000多人缩减到1500人左右，行业发展不容乐观。

中介机构目前主要以现金收房和合作代卖为主营业务，小部分中介从事房屋租赁、一手房销售、贷款办件业务。代卖房源普遍收取1%的中介费用，给业务员提成工资由过去50%左右上涨到90%左右（目前全国最高提成标准），老板剩下的10%还要负责缴纳房租水电、伙食团建，工商税费、协会会费、内勤管理人员工资提成及其他各项杂费。如果店面从业人员低于二三十人就要面临亏损局面，能挣出自己的工资就很知足了。市场好房价上涨的时候还有利可图，一旦房价下行市场萎缩就会举步维艰，面临倒闭边缘。导致很多人选择关店做自由经纪人或者挂靠较大的中介平台，挣点小钱养家糊口。

究其原因首先是行业监管缺失，没有严格按照《房地产经纪管理办法》执行监管，导致入行门槛过低，人员流动性过大，员工入职没有底薪保障和保险待遇，完全是被高提成、所谓的高收入所吸引，只想多挣钱，只看眼前利益，没有归属感和职业规划，干得好的频繁跳槽或自己开店，挣不到钱干不下去的只能选择离职，所以企业很难留人只能不断招人填满这个蓄水池，周而复始形成了恶性循环，企业很难做大做强。

其次是行业内卷严重，在缺乏行业规则引导的情况下，每个人都形成了只对自己有利的所谓规则和做事方式，国家法律法规、行业通行规则视而不见，为挣钱不择手段，忽悠欺骗客户，唯利是图。与客户及交易双方的纠纷不断，客户满意度持续下降，投诉率却逐步上升，导致行业形象严重受损，同时各中介机构为了争夺业务人员，不断许以高提成，高待遇，从50%到70%再到90%甚至100%，远远超出了正常经营成本的底线，目的是为了眼前利益挤垮同行，提高市占率，同时也给自己埋下了祸根，逼得各中介机构老板们耗费大量时间精力和金钱与员工处好关系，打感情牌。企业发展走入畸形。在客户端也是不断压价，从过去的通行两个点的中介费降到现在一个点都不到，甚至还有免费的，只能从差价上找，与客户的业务纠纷随之越来越多，持续不断。还有为了争抢房源哄抬价格，或擅自加价，转手倒卖，导致利润降低，交易环节增多，风险增大，弄不好不但挣不到钱还得赔本，最终受损的是整个行业的利益。

二、解决办法和行业规范措施

  针对以上这些行业老大难的痛点问题，州协会自成立之初就致力于改善和解决，经过和政府行政主管部门相互间磨合两年的共同探索和努力，首先确立了经纪人持证上岗和考试培训制度，在行业准入阶段树立规范意识，同时结合执业证书培训考试、备案证发放、网签、每年行业走访调查、客户投诉调节处理、行政处罚和诚信记录公示，有效的遏制住愈演愈烈的行业下滑势头，使延吉市房产中介行业处在相对稳定、积极向好的方向发展，行业管理在东北地区属先进行列。疫情三年对行业管理造成了严重影响，非但没有进步反而有所倒退，所以今年年初开始延吉市房产局和州协会密切协作，狠抓行业管理，将行业监管、群众投诉、备案证发放、市场检查统一交由州协会进行初始办理。由此协会提出以下行业管理措施：

1、从业人员全员持证上岗：依据国家相关法律法规和延边州房地产行政主管部门文件规定，从事房地产经纪业务活动需经过国家和地方的行业协会培训和考试，获取证书后方能上岗从业。由房地产经纪公司经办的房地产经纪业务合同需要两名持证经纪人签字方可生效。目前认定合法有效的证书包括《中华人民共和国房地产经纪执业证书》、《房地产协理证书》、《延边州房地产中介执业素质证书》。

（1）经纪人执业证书必须注册在所从业的房地产中介机构，如离职后需转注册其他中介机构，需提供解除劳动合同证明；

（2）考取《延边州房地产中介执业素质证书》一年期满后需通过每年继续教育并交纳个人会费（培训费）

（3）有不良行为记录且列入黑名单者，将吊销执业证书，禁止从业，否则聘用其房地产经纪机构将被警告、通报、限期整改、列入黑名单；

（4）聘用未取得职业证书人员，经调查举报发现后将被警告、通报、限期整改、列入黑名单、社会公示；

2、房地产经纪机构备案条件：房地产中介机构获取营业执照后30日内需到房地产行政主管部门（协会）办理《房地产经纪机构备案证书》，获取备案证书后方能从事相关业务活动，否则将面临行政处罚及社会公示。

（1）备案条件：获取《房地产经纪备案证书》需全员持证上岗，至少需要3名持证人员方可办理，延边州内可考取《延边州房地产中介执业素质证书》。

（2）持有国家级经纪人和协理执业证书专职经纪人同样执行上述规定；

（3）协会对合法经营、信誉良好（无不良行为记录）、积极配合行政主管部门和协会工作的中介机构给予绿色通道办理；

（4）对不积极配合行政主管部门和协会各项工作的中介机构依法依规办理，包括门店检查是否做到信息公示、是否全员持证上岗、上岗人员是否办理劳动保险和签订劳动合同、是否有同行业和客户投诉（调查属实后限期整改）。全部审查合格后方可正常办理；

（5）对不良行为记录较多、违法违规经营且拒不整改的拒绝办理备案手续；

3、协会会同房地产行政主管部门建立诚信公示系统：协会建立投诉举报记录、同行业监督举报机制、不良行为查处记录、黑名单（禁止从业和营业）、红名单（先进评比）制度，协会通过网站、微信、报纸、短视频平台、房产局交易大厅对外进行公示，并依据具体行为数据对房地产经纪机构和经纪人进行奖惩。

 对违法违规情节严重或拒不整改的房地产中介企业除取消备案资质、行政处罚、列入黑名单进行社会公示外，交由州级房地产行政主管部门会同延吉市市场管理部门进行进一步处罚并吊销其营业执照；

4、协会会同房地产行政主管部门建立“真房源”筛查机制：随时对市面上的虚假房源信息进行跟踪调查取证，并要求下架撤换，屡教不改者列入黑名单；对由于虚假房源信息导致的投诉举报将立案调查，并视情节予以行政处罚，涉及法律纠纷的，由司法机关进行裁决；

5、规范合同管理：

根据国家相关法律规定和政府相关文件，严格执行房地产经纪服务合同中经纪人和协理执业签名制度。房地产经纪服务合同特指：

1、《房屋买卖合同》（三方协议）；

2、《房地产经纪服务合同》（包括房屋买卖代理和独家代理协议）；

3、《意向金或定金合同》（经房主书面委托授权代收的）；

以上房地产经纪服务合同必须由一名国家级注册房地产经纪人或房地产经纪人协理（经州房地产中介协会培训考试发证并在有效期内的同样有效）签字署名才能生效。

无经过注册和备案的房地产经纪人员签字的房地产经纪服务合同视为无效合同，并马上面临下列风险和处罚：

1、行政处罚：责令限期改正并记入信用档案、对房地产经纪人员处以一万元罚款，对房地产经纪机构处以一万元以上三万元以下罚款；

2、法律裁决：发生房地产经纪业务纠纷时面临败诉风险和赔偿责任；

在此，州协会善意提醒广大会员单位，要将此事重视起来、立刻行动起来，避免受到行政处罚或导致司法纠纷，房地产中介从业人员均须持证上岗，证书过期的应按照规定进行年检，否则行业主管部门将采取提醒约谈、责令整改、停止网签、业务办理或进行行政处罚等惩戒措施。建议各公司负责人要随时了解本单位业务进展情况，对在本机构发生的房地产经纪业务，进行合同审查管理并由法人签字盖章。