总结与展望 | 新房篇：总体延续筑底行情，下半年或仍面临调整压力

一、成交总体成色不足，517新政刺激成交短期上升

（一）整体量价齐跌，成交热度恢复低于预期

    上半年新房市场成交热度不及去年，年内先抑后扬。进入2024年，新房市场整体复苏仍较缓慢，成交热度不及去年。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年1-5月重点60城新建商品住宅成交7394.5万㎡，同比下跌41.5%。

    从月度来看，大致呈现先抑后扬的态势，1月受上年末房企加大营销力度冲刺全年业绩、购房需求集中释放的影响，成交量以降开场；2月逢春节假期，在供应缩减、交易活动减少等情况下，新房成交活跃度大幅下滑，成交量降至年内最低位；3月小阳春如期而至，成交量显著回升，4月小幅回落；5月在“517”史诗级新政等刺激下，成交热度上升，成交量升至年内小高峰。但今年上半年新房整体成交热度仍不及去年，除去年上半年疫情防控全面解除致使需求释放、成交量高基期外，居民就业和收入预期持续不足也是购房意愿不强的重要影响因素，市场预期的恢复需要时间。

（监测重点60城为北京、上海、深圳、广州、大连、成都、贵阳、哈尔滨、海口、济南、昆明、兰州、南昌、南京、南宁、宁波、青岛、厦门、沈阳、石家庄、苏州、杭州、天津、武汉、西安、长春、长沙、郑州、重庆、常州、东莞、佛山、无锡、徐州、泉州、汕头、绍兴、中山、珠海、南通、昆山、平顶山、呼和浩特、连云港、洛阳、唐山、扬州、镇江、常熟、襄阳、湖州、江阴、泰安、泰州、芜湖、岳阳、张家港、舟山、济宁、肇庆，下同）

    新房价格高位微落，年内先升后降。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年1-5月重点60城新房成交均价为17953元/㎡，同比下跌1.1%，时隔9年价格再度跌入下行通道。总体来看，今年行业处于深度调整阶段，价格市场缺乏上涨信心。

    从月度价格走势来看，大致呈现“先涨后跌”态势，1月低位入场，2、3月价格连续上扬，其中3月份价格结构性上扬，涨至年内高峰，较去年同期上涨约2%；4月价格回落至2月水平，5月稳中有升，但仍低于去年同期2%左右。

（二）一线城市累计成交同比降幅最小，西安、成都等热点城市复苏稳健

    各线城市新房成交全线下滑，一线降幅最小。从重点监测60城来看，2024年1-5月，一线城市成交同比下跌33.8%，二线城市同比下降42.6%，三四线城市同比下降42.1%。从同比走势来看，今年上半年各等级城市成交同比全部处于下行区间，降幅大致呈现“先扩后收”趋势，2月份各城城市成交同比均降约70%，降幅创近三年新低；自3月份起各线同比降幅连续3月收窄。

从环比来看，各线城市基本保持一致走势。1、2月各线城市成交环比维持负增长，2月份环比降至最低；3月“小阳春”成交活跃度全部回升，全线环比由负转正，且达近三年新高；4月份市场热度回落，环比再度转降；5月份各线城市成交环比走势出现分化迹象，二线、三四线成交好转、环比转正，但一线城市成交动力相对不足，环比持续负增长。

    城市呈点状复苏，热点一二线城市稳步复苏效果相对明显。根据重点城市成交特征，现分为三类：稳步复苏、短暂复苏、持续低温。在本轮周期中，稳步复苏的城市集中于以深圳、成都、西安、南京等为首的热点一二线城市，在本轮复苏行情中稳健性相对较强，3-4月份成交量持续上涨；另有一部分青岛、杭州、长沙、北京等城市在3月复苏后短暂回落，5月再次回涨，市场需求较足。短暂复苏和持续低温的城市以弱二线及三四线城市为主，其中，湖州、兰州、长春等部分城市在3月需求集中释放后，4、5月开始连续回落，市场回暖的持续性偏弱；东莞、厦门、汕头等3-5月新房成交相对处于低温状态，平均环比跌势更重，即使在3月份大涨行情下，环比涨幅也不足50%。

（三）517新政效果温和，成交短期具有上升趋势

    目前，距“517楼市新政”出台已一个月有余，在此期间，各地积极跟进，利好政策不断出台，覆盖调整首付比例、贷款利率以及放松限购、探索收购库存商品房用作保障性住房等多个方面。从重点城市新房网签数据来看，517新政整体效果较为温和，短期内成交量出现积极上升态势，基本维持2周左右，后续仍有发酵空间。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年第20周（5.13-5.19）新政出台当周，重点15城新建商品住宅成交量为16786套，环比上升14.3%，同比下降29.3%，随后两周成交量呈现稳中有升态势。进入6月份，继第23周（6.3-6.9）成交量短暂回落后，第24（6.10-6.16）周、25（6.17-6.23）周再度持续上升至21周成交水平。

（监测重点15城为北京、深圳、成都、苏州、南京、青岛、济南、宁波、东莞、杭州、无锡、佛山、上海、武汉、温州）

    从4个典型城市来看，新政效果主要包括“迅速反应”和“后起直追”两大类。其中，北京、杭州在517新政出台后，成交量迅速出现持续上升态势，第23周暂遇下滑，随后不排除有新政持续发酵的影响，自第24周起成交量重回“二连涨”态势，尤其是北京涨势更为突出，第25周成交量达4月以来新高。相比京杭2城，深圳和南京的反应并算不上迅速，更倾向于逐步发力，分别在第23周、第22周才出现上升迹象，随后一直保持平稳上涨态势。

二、供应总量缩减，库存量高位徘徊，去化周期持续攀升

    供应力度减弱，库存消化缓慢。2024年前两月新房供应持续缩减，2月份供应量降至年内最低，3月份以后房企推新节奏加快趋稳，但上半年新房总体供应量仍明显低于去年同期。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年1-5月重点30城批准上市面积为4313.1万㎡，较去年同期下降31.1%，不排除与今年竣工表现不佳有关。

    从库存来看，截止至2024年5月，重点城市库存面积为22009.37万㎡，环比微降0.4%，同比上涨6.7%，去化周期高达20.2个月，创2018年以来新高。年内来看，受去化动力持续性不足影响，新房去库存效果并不理想，去化周期呈连续攀升态势，新房市场去库存压力已然达到高点。目前，政府收储未售新房、国企“收旧换新”等模式尚处于初步探索阶段，未来随着各城市大面积推广，预计将对去化库存、稳定市场起到明显的积极作用，将有利于加快房地产市场的企稳恢复。

（批准上市数据共覆盖北京、上海、深圳、广州、成都、济南、南京、南宁、青岛、沈阳、苏州、天津、武汉、西安、长春、长沙、郑州、重庆、东莞、昆山、烟台、无锡、常熟、温州、江阴、泉州、芜湖、张家港、舟山、珠海30个城市；库存数据共覆盖北京、上海、深圳、广州、成都、南京、南宁、宁波、青岛、厦门、沈阳、苏州、天津、武汉、西安、长春、长沙、郑州、重庆、昆山、常熟、温州、江阴、芜湖、张家港25个城市。）

三、房企销售下挫，销售额分布加速“下沉”

（一）房企销售遇冷，100家房企销售额同比“腰斩”

    根据诸葛数据研究中心选取的100家房企来看，2024上半年销售金额为11843.8亿元，较去年下半年下跌32.7%，较去年上半年下跌52.8%。进入2024年，房地产行业整体仍处在调整的趋势中，购房需求依旧释放缓慢加之行业风险尚未完全出清，市场情绪仍在底部徘徊，房企销售数据也暂不乐观，销售金额同比减半，回落到2015年水平。

备注：2024上半年数据统计时间截止至6月24日，下同。

（二）销售额分布“下沉”，百亿阵营房企数占比超7成

    从各销售额阵营的房企来看，“下沉”成为今年房企销售额分布的典型特征之一，新增26家房企销售额“沦落”至50亿元以下，销售额在50-100亿元的房企增至21家，上半年销售额百亿以下房企数占比超7成，主要覆盖中小房企和出险房企，如合景泰富、阳光城、世茂集团等。与此同时，百亿以上的各销售阵营房企数均较去年同期有所减少，其中，100-300亿阵营房企个数较去年同期减少22家至19家，300-1000亿阵营房企个数共较去年同期减少7家，千亿以上房企仅剩保利发展1家，万科、华润、中海以及招商4家销售额全部跌落千亿以下。

（三）头部效应愈演愈烈，TOP10房企销售额突破半数份额

    从各大阵营房企销售额占比及同比变化情况来看，行业集中度进一步上升，头部效应持续上演。2024年1-5月TOP10房企销售额占比达53%，连续2年上升，较去年同期上升约7个百分点；TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100两大阵营房企销售额占比持续下滑，2024年1-5月占比分别降至26%、12%、9%。

    与此同时，各阵营销售额全部下降，TOP10房企同比降幅最小，由去年同期上涨36.1%转入下行通道，2024年1-5月TOP10房企销售额同比下跌45.2%；TOP31-50阵营与之呈现相同趋势，销售额同比由2023上半年上涨7.2%转为下降58%；TOP11-30、TOP51-100两大阵营房企销售同比分别下跌57%、65.3%，降幅均扩大超40个百分点。总的来看，在行业深度调整周期内，头部企业凭借前期积攒的项目资源及品牌影响等优势，加速抢占市场份额，中小房企销售压力更为凸出。

四、预测：下半年仍有调整压力，去库存或取得一定进展

    由于居民收入预期、房价下跌预期尚未明显改善，预计2024下半年，新房市场或仍面临一定的调整压力，全年热度不及去年，房企销售回款呈现“弱修复”。同时，针对于新房去库存，央行建立3000亿元保障性再贷款用来收购已建成未出售的商品住房等，为新建商品房的去化指明路。预计随着各地国企收储已建成未售新房进入实际落地阶段，去库存效果有望逐步显现。