政策“刺激”不断强化，行业仍在底部调整

一、政策面：调控优化频现“爆发点”，“去库存”基调回归

（一）中央政策调整“由稳渐松”，517新政“救市”力度达到新高度

    2024年房地产政策宽松基调不变，仍以支持类政策为主，上半年中央政策端总体调整呈现由稳渐松趋势，全线亮点包含三大关键词、一个转折点、一个新高度。根据诸葛数据研究中心不完全统计，截至6月26日，中央层面共有央行、住建部、国家发改委等多部委以及政治局会议、国常会等多个会议关于房地产市场的重要发声或表态53次，“救市、稳市”信号不断强化。

    三大关键词包括适应新供求关系、建立城市融资“白名单”以及“三大工程”建设。其中，自去年7月中央政治局会议首次提出适应新供求关系，构建新的发展模式以来，今年仍延续这个趋势，共在政治局会议、国常会等多个中央会议中出现10次。同时，自今年1月份城市房地产融资协调机制工作部署以来，“白名单”项目筛选有序推进，5月17日，住建部称全国297个地级及以上城市已经建立了房地产融资协调机制，金融监管总局同日表示，截至5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。

另外，“三大工程”建设依旧是今年房地产的工作重心，城中村改造、保障性住房以及“平急两用”的配套措施致力于改善民生，也是进阶“好房子”市场的重要一步，上半年中央层面共计直接提及“三大工程”5次，如1月30日金融监管总局在部署2024年重点工作中提到，督促金融机构大力支持保障性住房等“三大工程”建设；3月15日国家发改委表示鼓励金融机构依法合规支持国家级新区保障性住房、“平急两用”公共基础设施、城中村改造等“三大工程”重大项目建设。

    4·30中央政治局会议聚焦“去库存”为重要转折点。会上表示，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。追溯上次中央政治局会议表态去库存在2015年，时隔9年再提去库存，研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施也是一个全新的提法。2021下半年市场下行以来，政策表态始终围绕满足合理购房需求和合理融资需求，此次表态的转变似乎代表短期调控方向的改变。当下的房地产市场发展并不能单纯从鼓励居民购房切入，需从供需两端着力，构建新的发展模式，消化存量房产和优化增量住房措施，可以更好将二手房和一手房的去化工作结合起来，成为新一轮市场提振的重要动力源。

    517“四箭齐发”力保市场加速改善，房地产政策优化力度空前，房地产发展上升到政治高度。5月17日，央行连发三条房贷新政，降低首付比例（即首套最低15%、二套最低25%）、取消商贷利率下限以及下调公积金贷款利率，从需求端传递利好信号，居民的购房门槛和房贷利息成本降至历史最低，可以看出中央对市场回升的决心。央行还宣布将设立3000亿保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。将有助于加快存量商品房去化，同时，房企出售已建成商品房后，回笼资金可用于在建项目续建，也将促进保交楼的有效推进。此外，同日国务院副总理何立峰出席全国切实做好保交房工作视频会议强调，要深刻认识房地产工作的人民性、政治性，将救楼市的尺度上升到政治层面，意味着未来对房地产市场的政策支持将持续存在，无论是稳定经济增长还是解决就业压力，都离不开房地产市场。

（二）地方松绑政策出台超450次，国资入场“收房”热度渐增

    地方政策的松绑呈现稳健发力特征，新一线城市担当调控主力。2024年以来，地方政策调整依旧紧跟中央政策的步伐，二季度“爆发性”更强。根据诸葛数据研究中心不完全统计，截止至6月26日，地方松绑政策出台达451次，覆盖城市超230个，其中，5月份调控频次更为频繁，单月出台90次；新一线城市担当调控主力，政策优化调整超90次领先各线城市。从调控的政策内容上来看，包括优化公积金贷款政策、购房补贴、放松限购限贷、支持“以旧换新”等，其中，优化公积金政策及购房补贴持续作为高频手段，上半年总调控占比高达59%，占据主要份额。

    限贷限购松绑、“以旧换新”、收购存量房为今年地方“热点”政策，购房环境优化加码。其中，限贷松绑可谓实现“全面开花”，自517央行房贷新政“三连发”后，全国范围内掀起了落地潮，据不完全统计，取消房贷利率下限并降低首付比例下限的省份，已超过20个，房贷首付比例进入“15%”时代。从一线城市来看，北上广深已全部跟进，其中，广州房贷政策比另外3城更为宽松，北上深首套首付最低20%、广州最低15%；北上深首套房贷利率调整为不低于LPR-45BP，广州取消了首二套房贷利率下限。

    限购松绑持续活跃，据诸葛数据研究中心不完全统计，截至到6月26日，全国共有53个城市松绑限购政策约155次，其中包含成都、杭州、佛山、东莞、厦门、南京、苏州、西安等25个城市全面取消限购。至此，目前全国仅剩海南省、北上广深以及天津6地还仍保留住房限购政策。

    从4个一线城市来看，北上广深自去年9月以来频繁优化限购政策，共有12次，放松力度呈“层层递进式”特征。其中，北京今年以来优化调整限购政策共3次，2月6日，优化通州“双限购”政策，即在通州区落户和就业的家庭，只要符合北京整体限购政策即可购房，取消了落户、社保或纳税需满3年的要求；3月27日取消离婚限购；4月30日放松五环外限购。上海则较北广深调整更为频繁，且放松力度逐步加大，去年10月以来，上海先是以区域的局部松绑为主，金山、青浦、奉贤限购政策接连放松，随后在今年1月底又取消了非户籍单身人士购房限制；5月27日上海限购松绑上升到了新高度，包括非沪籍社保年限“5改3”，二孩及以上多子女家庭可增购1套等，同时这也是上海2011年以来房地产政策调整幅度最大的一次，力度超出市场预期。

    “以旧换新”城市阵容持续扩大，据不完全统计，截至2024年6月26日，已有超60 城推出商品房“以旧换新”政策，其中江苏省、山东省、浙江省支持城市最多。从各地推出的“以旧换新”模式看，主要包括收购、帮卖和补贴三种类型。其中，“收购”主要指的是开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目，代表城市有郑州、南京等。“帮卖”指的是房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，代表城市有深圳、绍兴等。此外，也有一部分城市直接为“以旧换新”购房者提供购房补贴或契税补贴，如沈阳、徐州、扬州等。

    “以旧换新”政策比较符合当前的市场趋势，主要从需求端支持购房者购房，当下二手房挂牌量处于较高位水平，置换客群往往需要卖出当前持有的房屋才有足够的资金购买新房屋，库存高压下房屋成交周期相对较长，新政为“以旧换新”的置换客群提供便利，加强了一二手房市场联动，有利于提高行业成交效率及市场活跃度。“以旧换新”政策具有一定的市场潜力，但能否真正激活楼市活力尚待进一步观察，毕竟市场需求、旧房估值、收购资金等问题仍然需要高度重视，只有各方面关键因素形成良性互动，“以旧换新”才能发挥最大效用。

    国资入场“收房”热意来袭，在5月17日召开的国务院政策例行吹风会上，央行表示将设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。一时间，地方国企收购存量房成为业界关注的热点。

    结合“5·17”新政基调来看，地方国企收储未售新房正成为政府力推的去库存模式，截至6月26日，有杭州临安、大理、淮北、江门、淮安等多城表态收购存量房用作保障房或鼓励收购存量房。

二、行业面：投资信心持续不足，销售低位徘徊，房价下行严峻

（一）房企投资信心仍在探底，开工竣工降幅边际改善仍处低位

    进入2024年，房地产市场尚在调整过程中，房企投资信心仍在探底。根据国家统计局数据显示，2024年1-5月全国房地产开发投资额为40632亿元，同比下降10.1%，累计降幅较1-4月扩大0.3个百分点，至此，开发投资连续24个月负增长。房地产投资信心依赖于市场的恢复，短期来看，房企投资信心恢复仍需时间。

    430中央政治局会议释放“去库存”新信号，517央行提出设立3000亿元保障性住房再贷款用于收购已建成未售新房，利好保交楼。在一系列政策举措之下，5月新开工、竣工面积累计降幅有一定程度的收窄，分别较1-4月收窄0.4、0.3个百分点，但降幅依旧保持在低位，而且今年以来竣工表现明显不及去年，同比完全转入下行通道。考虑到保交楼仍是化解当前市场风险的重要一环，随着未来配套政策的完善与落地，竣工面积增速有望企稳。

（二）销售表现不佳，同比降幅低位运行

    今年以来，商品房销售疲软的格局并未出现实质性扭转，降幅持续低位运行。根据国家统计局数据显示，2024年1-5月份，新建商品房销售面积36642万平方米，累计同比下降20.3%，跌幅较1-4月扩大0.1个百分点；新建商品房销售额35665亿元，下降27.9%，降幅收窄0.4个百分点。虽然在517“一揽子”新政落地下，1-5月份销售额同比降幅有所收窄，也释放了积极信号。但新房市场总体形势仍然严峻，并未完全扭转下行趋势，5月销售指标仍维持不及去年同期的局面，无论销售面积，还是销售金额，均较去年下降2-3成，并且1-5月销售额仅占去年全年总额的3成。

（三）价格下行局势严峻，70城新房、二手房价格同环比指数全面“负增长”

    房价下行趋势持续蔓延，短期缺乏稳定上涨动力。根据国家统计局数据显示，同比方面，70城新房、二手房销售价格同比指数持续下行，二手房同比更是触达2010年以来价格指数底部，下行局势已然较为严峻；环比来看，亦全面进入负增长阶段，其中，一季度新房、二手房价格环比边际改善，跌幅连续收窄，进入二季度“以旧换量”趋势加剧，新房、二手房价格环比指数双双转降。今年以来，房价下行压力明显增加，不排除系经济放缓、供求关系改变以及市场情绪低落等多因素共同作用的结果。

三、资金面：房地产行业资金压力犹存，经济主力地位降至“拖累”

（一）行业资金压力犹存，销售不佳影响房企到位资金

    2024上半年房地产行业具备较大资金压力仍未转变，同比较去年下降两成，资金压力的改善依赖于市场端的好转。根据国家统计局数据显示，2024年1-5月，房地产开发企业到位资金42571亿元，同比下降24.3%，降幅较1-4月收窄0.6个百分点，517新政下资金情况边际改善，但仍处于底部阶段。从各渠道资金来源来看，受到国内贷款环境宽松的影响，1-5月国内贷款、利用外资和自筹资金同比降幅较前两年有明显收窄；但当前销售端表现并不理想，定金及预收款、个人按揭贷款情况明显不及去年。

（二）市场资金活力较弱，居民购房意愿偏弱

    2024年金融支持实体经济总体力度不减，5月末社会融资存量规模上升，年内同比增速呈现“先降后稳”特征。根据国家统计局数据显示，2024年5月末，社会融资规模存量391.93万亿元，同比增长8.4%，结束此前三连收窄局面，较上月小幅扩大0.1个百分点。从5月单月来看，社融回暖，增量转正，且同比多增超5000亿元，主要系地方政府专项债发行节奏加快的拉动，5月政府债券增量为12266亿元，较去年5月增加6695亿。

    社融与M2是反映同一事物的一体两面，社融是从需求端反映社会货币的需求状况，M2是从供给端反映社会货币的供给情况。根据中国人民银行数据显示，5月末M2同比增长7%，较上月回落0.2个百分点；M1同比下降4.2%，较上月继续下行2.8个百分点，创历史新低。其中，M1下滑源于资金空转减少和预期不明朗，M2增速放缓与房地产下行和就业形势有关。整体来看，M1增速小于M2，意味着市场资金活力较弱，投资需求不足。

    当前居民消费力不足、购房意愿较低。数据显示，2024年5月新增人民币贷款9500亿元，同比少增4100亿元。其中，居民短贷和中长期贷款均同比少增。居民短期贷款新增243亿元，同比少增1745亿元；中长期贷款新增514亿元，同比少增1170亿元。在居民贷款方面，短期贷款同比少增，指向消费需求有所波动；中长期贷款同比少增，指向居民购房意愿低位波动。

（三）房地产拖累经济，制造业及基建投资增速好于房地产投资

    当前仍属于房地产拖累经济阶段。自2022年以来房地产开发投资增速明显低于固定资产投资增速及第三产业固定资产投资增速。根据国家统计局数据显示，2024年1-5月，房地产投资增速为-10.1%，固定资产投资增速为4%，第三产业固定资产投资增速为0%；基建投资增速亦明显高于房地产投资。

四、预测：下半年“收购存量房”为政策调控热点，行业底部缓慢修复

    1、 政策支持仍将继续，鼓励“收购存量房”有望大范围铺开

    当前房地产市场信心仍然较低，供需关系亟待改善，始终离不开政策的支持。下半年市场环境继续保持宽松为主，供需两端持续发力，“去库存”工作将加快推进，政策调控或主要将聚焦到支持收购存量房用作保障房方面。

    2、 投资信心及市场销售或缓慢修复，资金改善有限

    结合此前几轮房地产市场利好政策的刺激，市场信心的提振仅出现短暂改善迹象，并未彻底摆脱底部状态的效果来看，今年市场信心的修复仍然缓慢，经济放缓、居民收入预期并未好转等持续制约着房地产投资、销售、以及资金面这一系列的修复，对此将保持谨慎看法，下半年行业整体修复节奏或仍倾向于缓慢。