2024开年房地产行业整体仍处在调整的趋势中，诸葛数据研究中心选取20个重点城市为样本，探究当前市场成交特征的新变化。数据显示，2024年前2月全国新建商品房销售延续筑底格局，成交“改善为主”的趋势犹存，其中，“三房”产品仍是主流，四房及以上的大户型产品成交比重也在提升。同时，中心城区需求发力相较外围明显。

01.趋势：新房成交仍在筑底，热度“缓慢回升”成2024市场主旋律

    从全国销售指标来看，根据国家统计局数据显示，1-2月份，新建商品房销售面积11369万平方米，同比下降20.5%；新建商品房销售额10566亿元，下降29.3%。由于2023开年迎来疫情防控解封期，疫情期间积累的市场需求集中释放，成交基数较高，导致今年开年新房销售市场降幅明显。此外，考虑到供应收紧、二手房分流等影响尚在，前2月新房市场热度不高也在预期之内。

    整体来看，2024开年，房地产行业整体仍处在调整的趋势中，新建商品房销售延续筑底格局。不过，今年房地产政策端继续松动，持续为“促需求”“稳市场”注入积极动力，预计今年将与去年市场热度来的快去的也快的情形不同，今年市场热度将会缓慢回升，时间周期拉长。

02.户型：“三房”产品仍是主流，改善型需求占主导

    分户型来看，多居室的改善性产品需求仍较坚挺，三房户型稳居成交主力地位，四房及以上成交占比走阔相对明显。根据诸葛数据研究中心监测重点20城来看，2024年1-2月，三房户型成交占比较2023年回落2.6个百分点至55.8%，占比已连续7年超半数份额。同时，四房及以上产品成交比重提升较为明显，2024年1-2月占比达到28.3%，较2023年增长2.2个百分点，且创2010年以来占比新高。

    可以看见，过去10余年住房户型成交结构的变化，在一定程度上对应了生育政策的改变。随着生育政策的放开，家庭住房需求增加，改善型需求出现，曾经作为成交主流的两房户型则由2010年占比约40%下降至如今的14.2%，小户型产品逐渐失宠。同时，随着家庭人口结构的变化以及对住房功能性需求的提升，近年来三四房住宅主打的市场格局日渐稳定。

（注：重点20城包括北京、广州、深圳、上海4个一线城市，杭州、合肥、青岛、长沙、郑州、苏州、西安、厦门8个新一线城市和济南、惠州、温州、徐州、无锡、常州、绍兴、大连8个二线城市，下同）

03.面积：90-120㎡仍为成交主力，120㎡以上成交占比继续提升

    分面积段来看，中大面积段产品仍为主流。根据诸葛数据研究中心监测重点20城来看，2024年1-2月，90-120㎡面积段成交占比为38.7%，较2023年下降2.8个百分点，但仍稳居成交主力。90㎡以下中小面积段成交占比为16.7%，较2023年上升1.4个百分点，但明显低于2017年以前占比水平，刚性产品的主流时代已经褪去，改善性需求站稳脚跟。

    同时，120㎡以上面积段占比几乎全线提升，并且总占比创自2011年以来新高。其中120-160㎡占比为33.1%，较2023年上升0.9个百分点；160-200㎡成交占比近乎维稳，为7%；200㎡以上成交占比为4.4%，较去年提升0.5个百分点。今年两会定调要优化房地产政策，首提满足多元化改善性住房需求，意味着未来大面积改善性产品仍然具备充足市场。

04.豪宅：高端产品成交占比“二连降”，但仍处于较高水平

    从豪宅市场来看，豪宅产品成交占比出现回落态势，但仍高于2021年及以前水平。根据诸葛数据研究中心监测重点20城来看，2024年1-2月，豪宅成交占比连续2年回落至3.21%，较2023年下降0.6个百分点，较2021年上升0.7个百分点。

    不可否认，近年来豪宅产品出现上述成交变化似乎有迹可循。2022年作为本轮房地产市场深度调整周期的初期，行业下行压力初步蔓延，但好在短期购房需求暂未快速受到波及，仍有释放动力，豪宅市场加速出彩，成交占比攀升至2010年以来新高。随后两年以来，经济压力持续渗透到房地产、居民收入等各个领域，房企资金情况不佳，购房者消费力减弱，导致豪宅产品成交占比出现连续小幅回落迹象。但相较2021年以前来看，成交占比仍处于较高位，豪宅产品仍具一定的突围潜力。

05.城市：一线120平以上成交占比提升明显，二线豪宅现轻微发力迹象

    分等级城市来看，一线城市大面积段产品成交现明显增长势头，改善需求仍较旺盛。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年1-2月一线城市三房及以上的产品成交套数占比创新高，达80.6%，较2023年提升1.5个百分点；90-120㎡成交占比持续领先，120㎡以上成交占比首次突破3成，且较2023年显著提升4.3个百分点。与此同时，一线城市豪宅成交占比连续2年回落至4.6%，但仍高于新一线及二线城市的水平。总体来看，一线城市仍以改善为主，且以首次、二次改善为主，高端改善产品也有一定市场，但由于受近两年经济压力的影响，高端改善需求发力暂时减弱。

    新一线城市住房需求亦以改善为主，豪宅需求释放暂缓。数据显示，新一线城市三房及以上成交占据主要份额，较2023年微升0.8个百分点至86.8%，同时120㎡以上成交占比稳居主力，为51.1%；豪宅成交占比较2023年下降1个百分点。不过，新一线城市小面积段产品成交占比短暂回升，“中小面积、多户型”产品渐受青睐，不排除系这类城市产业优势聚焦在高新技术产业，城市处于快速发展期，高精尖人才的入驻促使改善需求更关注于住房的功能性。

    二线城市成交特征主要具有以下两点，一是与一线、新一线城市一致，市场总体也以改善为主，从数据上来看，二线城市三房及以上成交占比超8成，面积段在120㎡以上的产品担当成交主力，占比为46%；二是，二线城市两端需求具有发力倾向，分别为刚需和高端改善需求，数据显示，2024年1-2月二线城市二房成交占比上升3.7个百分点，90㎡以下、120㎡以上成交占比分别上升2.2、1.5个百分点；同时，豪宅成交占比现微升态势。

06.区域：中心城区缓慢发力“抢占”市场份额，近郊板块占比“二连降”

    分城市区域来看，从成交比重绝对值上看，近年来随着近远郊的外围区域的逐步开发，供应规模大推高成交占据多数份额；但从当前增速上看，中心城区热度呈回升趋势，外围板块整体成交活跃度现减弱迹象。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年1-2月，监测重点20城主城区成交占比达41.4%，较2023年上升1.6个百分点，但仍低于2020年及以前水平；近郊区成交占比下降3.3个百分点，远郊区亦现上升态势。2023年以来，房地产行业仍处于深度调整周期，下行压力持续蔓延，随着主城区优质项目价格坚挺的属性凸显，抗风险能力亦较强，进而更受购房者的青睐，成交活跃度略微回升。

    从四个一线城市来看，区域成交特征互有异同。其中北京依旧是近郊表现活跃，不仅持续担当成交主力，而且占比现持续增长趋势，主城区占比小幅回落。数据显示，2024年1-2月北京主城区、近郊区、远郊区成交占比依次为31.2%、62.2%、6.6%，分别较2023年下降4.7%、上升3%、上升1.6%。北京近郊成交相对稳健，不排除系近年来顺义、大兴、昌平等近郊区域住宅开发规模较大的推动。深圳与之类似，也是外围区域成交活跃度要大于主城区。

    上海亦是近郊区担当成交主力，占比为56.4%；而主城区成交热度增长显著，成交占比较2023年上升约20个百分点至35.9%。广州则与上海趋势较为一致，主城区成交占比较2023年上升1.4个百分点。