百城住宅库存报告

“买大房子”应成为去库存的新动力

    去库存工作是房企经营的生命线。研究库存结构、探索去库存有效手段，是今年各房企颇为关心的内容。本报告重点关注今年 2 月份全国百城库存及去化周期指标。分析认为，去库存的主要矛盾，不在于“房子多了”，而在于“购房需求少了”。考虑到 3 月份各地去库存出现的积极信号，尤其是大户型新房相对好卖，本报告认为，各地要积极优化“买大房子”的相关政策，真正成为去库存的新动力。

一、库存规模

    1、百城库存：开始走出“房子多”的艰难期

    2024 年 2 月，全国百城新建商品住宅库存规模为 49989 万平方米，环比增长-0.5%，同比增长-2.3%。观察本轮楼市降温周期中库存指标走势，其在 2021 年9 月份库存陡然攀升，和销售市场降温有直接关系。此后 29 个月中库存规模持续位于 50000 万平方米的规模线以上，当前首次回落至该规模线以下。该走势和二手房挂牌市场有显著差异，侧面说明房企投资能力受损，库存攀升空间有限。

    2、供求关系：淡季效应致使数据偏弱

    2 月份，全国百城新建商品住宅供应面积为 793 万平方米，成交面积为 1059万平方米，呈现供小于求的态势。2 月份属于传统的推盘淡季，出现供小于求的态势符合常理，此时房企以消化既有库存项目为主。观察 3 月份各地的情况，部分城市推盘节奏有所加快，新盘增加将扩大购房者的房源选择面。

    3、城市分类：一线城市供货充足，利好行情提振

    2 月份，全国 100 个城市新建商品住宅库存面积按一、二、三四线城市分类，分别为 3457、24251 和 22281 万平方米，环比增速分别为-0.7%、-0.6%和-0.4%，同比增速分别为 8.2%、-4.5%和-1.4%。本部分重点分析一线城市。从数据上看，其新盘库存规模有较为明显的同比拉升。当前一线城市购房市场处于回暖复苏阶段，库存充足为市场进一步回暖带来积极支撑。一线城市的行情活跃也将对其他城市带来示范效应。

    4、城市排序：楼市基本面不错的城市，其供货能力略强

    2 月份，全国百城库存规模同比增速较大的城市包括：上海、珠海、深圳、赣州、南通、马鞍山、韶关、岳阳、南昌和济南。此类城市包括了一些重点大城市，恰说明此类城市基本面不错，其供货能力略强。同样，威海、长春、湖州、中山、蚌埠、兰州、郑州、青岛、镇江和沈阳的库存出现下降态势，我们并不能直接理解为此类城市去化能力强，而要认为此类城市土地市场偏冷清，新盘供应能力萎缩。

二、去化周期

    1、存销比：去化周期首次超两年 

    2 月份，全国百城库存去化周期即存销比为 25.0 个月，其属于 2010 年有数据监测以来的最高值，也是历史上首次突破两年的现象。客观上说，2 月份数据有一定的季节波动因素，但也同时说明，去库存工作需要有新打法和新策略。各地 3 月份的销售监测数据反馈，一些大户型新房的去库存状况不错，其对于各地去库存工作是有启发的。

    2、城市分类：3 月份预计各线城市存销比将高位下行

    2 月份，100 个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为 18.0、21.4 和 32.8 个月。三类城市的去库存周期都异常高，要求各类城市密切监测当前市场运行情况。我们认为，2 月份交易数据受到季节性因素的影响，去化周期数据偏高属于可控范围。3 月份购房积极性明显增加，其有助于带动各线城市去化周期的高位下行。

    3、城市排序：人口导入快的城市，其去化状况更佳

    对 2 月份全国 100 个城市新建商品住宅存销比进行排序，结果如下。其中，去化周期偏高的 10 个城市为：韶关、西宁、晋江、舟山、洛阳、哈尔滨、江阴、嘉善、泉州和香河。而去化周期偏低的 10 个城市为：贵阳、南昌、珠海、郑州、上海、济南、中山、杭州、三亚和成都。总体上看，部分城市去化周期相对偏高，主要原因在于最近六个月新房交易规模过低。而去化周期好的城市，普遍都是人口尤其是年轻人导入速度快的城市。

三、结论趋势

    对 2 月份全国百城库存规模和去化周期数据进行分析，我们认为，目前去库存的主要矛盾在于销售规模偏低，其对房企去化工作造成了困扰。所以破解问题的突破口，不在于新房供应端，而在于销售端。要积极围绕“居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”做足文章。3 月份以来，全国各地出现了积极的去库存动作和行情。市场反馈显示，重点城市中，包括市区大户型、近郊区大户型等市场表现活跃，无论是看房量还是交易量都有较好的行情，这说明去库存的潜在动力是存在和充足的。我们认为，当前要充分重视多样化改善性住房需求的作用，或者说“买大房子”应成为本轮去库存的新动力。同时，要积极研究放开二手房限购政策、引导新房市场让利促销等工作，以更有效实现去库存的目标。