商品房单月销售回暖，10月有望延续复苏态势

发布日期：2023-10-23 14:21:45　浏览次数：540

国家统计局10月18日公布的全国房地产市场基本情况显示，1—9月份，全国房地产开发投资87269亿元，同比下降9.1%；商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%；商品房销售额89070亿元，下降4.6%。

国家统计局副局长盛来运表示，房地产是国民经济的重要支柱产业，对经济增长和运行具有重要影响，要认识到房地产的调整有利于向高质量发展方向转型。从基本面情况看，中国房地产实现高质量、可持续发展仍然有坚实的支撑。

房地产开发投资增速跌幅继续扩大

具体来看，房地产开发投资增速跌幅连续6个月扩大。1—9月份，全国房地产开发投资87269亿元，同比下降9.1%；其中，住宅投资66279亿元，下降8.4%。

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对此，易居研究院研究总监严跃进指出，开发投资指标代表了房企供给端扩张的内容，当前此类指标略受约束，说明存在一定压力。同时，要客观看到销售端、资金端和预期等层面都面临压力。此类指标也对三驾马车等指标产生了影响。从近期各地激活供给端的操作看，有几个重要信号。包括购地方面的限价政策取消、土地开发容积率约束减少、勾地和做地的主动性增强、施工环节采取了友好措施，这些都有助于促进开发投资指标企稳。

另一方面，房地产开发企业房屋施工面积和新开工面积同比仍处于下降态势。特别是新开工面积，该指标已经出现了连续25个月的下跌态势。好的一面是，随着“保交付”工作的持续推进，房屋竣工面积表现改善突出。

根据国家统计局数据，1—9月份，房地产开发企业房屋施工面积815688万平方米，同比下降7.1%。其中，住宅施工面积574250万平方米，下降7.4%。房屋新开工面积72123万平方米，下降23.4%。其中，住宅新开工面积52512万平方米，下降23.9%。房屋竣工面积48705万平方米，增长19.8%。其中，住宅竣工面积35319万平方米，增长20.1%。

严跃进认为，短期内新开工不足的风险还没有暴露，这与购房销售数据相对处于低位有关。但从房地产良性循环的角度看，新房开工数据还需提振。建议各地在预售制度方面要采取更灵活的措施，特别是对于一些销售不错的项目，更需要督促加快建设和交付。另外，保交楼工作还需要继续。一些房企在销售和资金等方面出现问题，使得保交楼工作遇到一些新情况。尤其是在债务问题较大的情况下，如何平衡关系确保保交楼工作更上一层楼非常关键。

另外，房地产开发企业到位资金方面，指标略有恶化。数据显示，1—9月份，房地产开发企业到位资金98067亿元，同比下降13.5%。其中，国内贷款12100亿元，下降11.1%；利用外资36亿元，下降40.0%；自筹资金31252亿元，下降21.8%；定金及预收款33631亿元，下降9.6%；个人按揭贷款17028亿元，下降6.9%。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，行业到位资金持续承压，累计同比连续下滑19个月。从各类资金来源来看，1-9月各类来源同比维持下滑态势，其中，国内贷款、利用外资和自筹资金累计降幅较上月有所收窄，均收窄超1个百分点；定金及预收款、个人按揭贷款累计降幅持续扩大。整体来看，行业整体资金下行速度略微放缓，不排除与房企在出售资产等自筹资金方面逐渐取得一定成效有关，但由于融资以及销售回款未得到明显改善，行业资金压力犹存。

商品房单月销售有所回暖

商品房销售方面，尽管累计数据同比增速跌幅继续扩大，但单月销售情况有所回暖，环比出现小幅增长，同比跌幅接近两成。

国家统计局数据显示，1—9月份，商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%，其中住宅销售面积下降6.3%。商品房销售额89070亿元，下降4.6%，其中住宅销售额下降3.2%。

从单月销售情况来看，随着“认房不认贷”叠加重点二线城市限购松绑潮的持续发酵，购房需求释放增多，以及在房企推盘力度加大下，9月销售数据加速改善。

根据国家统计局数据拆分后测算，9月份商品房销售面积为10857万平方米，环比上涨46.99%，同比下降19.77%。商品房销售额10912亿元，环比上涨41.57%，同比下降19.23%，回暖态势积极。

关荣雪认为，“金九”商品房销售指标环比持续向好，但规模仍低于以往同期，销售规模仍然具备一定的上升空间。预计随着利好政策的持续加持，以及在房企持续推新助力下，10月商品房销售有望延续复苏态势。

此外，库存方面，商品房待售面积出现环比下降态势。根据国家统计局数据，截至9月末，商品房待售面积64537万平方米，同比增长18.3%。其中，住宅待售面积31186万平方米，增长19.7%。

严跃进认为，去库存依然是各地要抓的工作。9月份是各地积极去库存的非常重要时机，也取得了成绩和效果。这项工作还需要再接再厉，库存去化好才是房企稳定的最基本生命线。

地方宽松政策再现松绑大潮

政策层面，地方宽松政策出现井喷。

据中房研协监测统计，9月地方出台房地产调控政策133条，较上月增长87%，再创年内新高。其中，宽松性政策128条，中性政策1条，紧缩性政策4条。

总体看，9月地方调控持续发力，稳楼市政策不仅在“量”上有大幅增长，在“质”上也有明显提升，多个重点城市掀起取消限购限售浪潮，“认房不认贷”、降首付比例、降房贷利率等重要举措在各地加快落实。

对于未来的市场趋势，易居研究院认为，各类指标尤其是销售端指标已经出现了一些积极信号，值得肯定，说明既有政策效应积极释放，有助于进一步稳定市场预期。销售端的回暖值得重视，目前正进入弱复苏的态势。包括销售数据的单月指标、销售数据的回笼情况看，都朝着好的方向发展。这恰说明各地购房政策积极到位，降低了购房成本，激活了合理住房消费需求。随着销售端的回暖，企业资金状况也有改善的空间和可能，各类金融机构对于房地产市场的判断也会有新的调整。总体上预期向好，进一步朝着平稳健康发展的方向演进。

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