六月地产行业月报｜旺季不旺，“救市”或已在路上

行业政策：政策更趋冷清，“救市”或已在路上

住宅市场：传统旺季失约，市场承压态势已显

土地市场：局部高热难掩总体低迷，上半年成交形势严峻

企业表现：企业销售明显承压，股权融资终迎进展

01

行业政策：政策更趋冷清，

“救市”或已在路上

6月，需求端政策仍处冷静期，出台的频次和力度较5月进一步下降，除LPR时隔10个月再调降10BP之外，城市层面基本没有太多波澜。

对于接下来是否会有“政策”救市，我们持积极的观点，并密切关注7月政治局会议的相关表述，不过同时也认为政策方向不会超出现有框架，即需求端支持刚需和改善性需求，空间可能在围绕核心城市外围区域限购、限贷的继续放松，全国层面二套房贷利率加点、存量房贷利率的降低，二手房交易效率和交易成本的进一步降低等，供给端围绕“三支箭”的落实，全面的、超预期的放松不大可能出现。

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住宅市场：传统旺季失约，

市场承压态势已显

从我们监测的40城数据来看，6月商品住宅销售面积为1886.8万平米，同比下行23.1%，环比下行0.5%。

由于积压需求释放完成后后续动能不足，传统旺季6月并未表现出应有的明显冲高，其中一线城市以及部分核心二线城市韧性较好，能够保持成交的平稳或微升，但是对于其他二线城市和三四线城市来说，市场的承压态势已然显现。

正如亿翰智库2023年初的判断所言，由于支撑需求的底层即宏观经济的恢复并非易事，因此2023年的地产市场难以呈现稳定的恢复，更多是脉冲式的行情，即在需求的积蓄、房企的以价换量、政策的促进等多因素的综合作用下，在一段时间内呈现修复，随后重新进入下行区间。

因此我们看到，一季度后市场的表现已经与过往的淡季旺季规律不同。而在促进需求释放的以上三个因素中，积压需求的释放需要助推器，房企的以价换量可能招致更浓的观望，因此政策的推动是一个不可或缺的因素，尤其是针对改善性需求的政策放松，这也构成了我们判断短期市场成交走势的重要依据。

03

土地市场：局部高热难掩总体低迷，

上半年成交形势严峻

2023年6月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积8494.5万平米，推出土地宗数达1362宗，同比分别减少30.0%和30.1%，环比分别减少1.6%和11.3%。价格方面，推出均价略有上升，2023年5月推出楼面均价为4485元/平米，同比上升10.7%。

成交方面，2023年6月亿翰智库监测城市宅地成交总建筑面积为5437.5万平米，同比下降50.7%，环比下降2.4%，整体成交规模维持收缩状态，较2022年大幅下降，与5月基本持平。成交价格则略有上涨，受北京、杭州等城市高品质地块集中成交影响，成交均价上涨至5674元/平米，同比上升26.1%，平均溢价率为6.0%。

2023年上半年来看，城市土地成交规模缩减十分明显，即便是成交热度高企的核心城市，成交规模也不足2022年同期的六成。我们认为，不能让少数优质地块的超高热度掩盖了土地成交热度整体低迷和成交规模明显缩减的严峻事实。土地成交的改善，总体上依靠销售端的复苏，对于具体城市而言，下半年势必需要保证优质地块的占比，进一步降低企业的拿地门槛。

04

企业表现：企业销售明显承压，

股权融资终迎进展

投资方面，核心城市密集供地的背景下，6月企业投资金额有所上升，主要是由于所购地块单价上升导致，累计拿地规模较2022年依旧下降，拿地格局方面国央企继续占据明显主导，不过民企中的新力量亦积极投资。

我们认为在接下来的土拍中，以国央企为主导的拿地格局将延续，不过在收缩的民企阵营中有一股新力量值得注意，在规模民企暂缓投资的背景下，它们积极拿地扩储，频频出现在核心城市热门地块的争夺中。

这些新力量企业大致可以分为两类，一类是有实业基因的多元化企业，例如伟星房产、亚伦房地产等，另一类的则是深耕本土，在大本营具有良好的产品品质与口碑，并坚待低杠杆的发展理念的企业，例如坤和集团、建杭置业、浙江中豪等。我们认为，这些在行业调整中涌现的新力量房企将继续出现在接下来的土拍中，并借此机会逐步影响行业的竞争格局。

6月，企业销售整体呈现承压态势。在销售整体承压情况下，头部国央企体量大韧性好，继续维持修复态势，销售环比方面，国央企6月销售环比上升9.1%，贡献了绝大部分的增长。销售同比方面，从门槛值来看，TOP10房企门槛值为926亿元，同比涨幅为7.9%，继续保持正增长；7家TOP10中总销售额同比下降18.6%，远低于TOP200房企30.3%的降幅。

尽管6月房企为了上半年的业绩冲刺，积极推盘、开展促销活动，但销售整体依然呈现承压态势，我们认为，除了2022年同期基数稍高，主要还是由于市场走弱。展望下半年，我们认为，仍需行业政策发力，否则企业销售有继续恶化的可能。

融资方面，2023年6月，房企在境内市场成功发行信用债47笔，总融资规模为378.1亿元，环比上升24.0%。净融资规模为-156.2亿元，依然为负。6月，房企新增0笔海外债融资，目前来看，海外债通道紧闭的现状短期内很难改变。

总的来说，6月房企境内债融资有所回暖，不过净融资规模为负和民企的弱势地位没有改变，房企信用修复之路仍然漫长。不过股权融资端有积极推动，金科股份引入AMC战投，A股“第三支箭”开始落地，这对于融资低谷的行业和企业来说都是难得的好消息。